ГЕРМАНИЯ – Гид покупателя от ИНТЕР-АКТИВ

Недвижимость в Германии иностранцем может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы имеют равные права с гражданами Германии и могут без всяких ограничений приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость, включая памятники архитектуры.

Вся недвижимость в Германии зарегистрирована в Реестре собственников Поземельной книге, где можно проследить всю историю квартиры, получить полную информацию о владельце недвижимости, параметрах объекта, обременениях и задолженностях. Сделка проходит под строгим контролем нотариуса.

Согласие супруги или супруга не требуется. При этом возможно оформление прав собственности на двух и более совершеннолетних лиц, при этом родственные связи не обязательны.

Компания ИНТЕР-АКТИВ окажет Вам все необходимые услуги по подбору объекта недвижимости, оформлению его покупки и постпродажному сопровождению приобретённой Вами в Германии недвижимости.

Недвижимость Германии привлекает невысокими ценами и хорошим потенциалом для инвесторов, но необходимо учитывать специфику и традиции этого рынка.

В Германии очень развита сфера маклерских услуг - через маклеров продается около 95% недвижимости. Как правило, профессиональные маклерские агентства обладают необходимым опытом и уровнем для быстрого и документально чистого проведения сделки.

Начиная поиск недвижимости в Германии, многие клиенты не знают, с чего начать и к кому обратиться, не представляют специфику оформления и законодательной базы, поэтому снова и снова наступают на уже известные грабли.

Грабли №1 - Попытка поиска недвижимости от частного владельца с целью сэкономить комиссионные маклеру.

Такие попытки часто заканчиваются безрезультатно или неудачно, поскольку от частных лиц продаются либо неинтересные объекты или объекты по завышенной цене (за счет того, что по объекту отсутствуют комиссионные), либо же сам владелец не может предоставить полную информацию о продаваемой им недвижимости, не говоря уже о способности грамотно проконсультировать покупателя о юридических тонкостях оформления сделки.

Грабли №2 - Обращение к частному посреднику.

В последнее время таковых в Германии появилось немало, особенно среди русскоязычного населения. Как правило, они заинтересованы в быстром заработке и таком же быстром освобождении от хлопот и ответственности. Очень часто у таких посредников нет ни офиса, ни зарегистрированной фирмы, ни лицензии. Если же во время оформления документов появляются проблемы, то помощи от посредника ждать придется долго.

Поэтому, прежде чем доверять оформление сделки тому или иному посреднику, проверьте, зарегистрирована ли данная фирма и имеется ли у нее разрешение на ведение маклерской деятельности в соответствии с §34c GewO.

Грабли №3 - Обращение к фирме, занимающейся зарубежной недвижимостью как побочным бизнесом - турфирмы, местные риэлторы и т.д..

Зачастую сотрудники подобных фирм не владеют актуальной информацией о немецкой недвижимости и не имеют возможности оформлять сделки купли-продажи, не находясь на территории Германии.

Исключение в данном случае нужно сделать для официальных представителей немецких фирм, которые берут на себя первичную работу с клиентами.

Грабли №4 - Обращение к немецким маклерам, найденным через немецкие порталы недвижимости.

Такие попытки также в большинстве случаев не достигают цели, поскольку иностранные покупатели сталкиваются не только с языковыми проблемами, но и с недоверием немцев к выходцам из бывшего Союза. Даже если потенциальному русскоязычному покупателю удается наладить общение с немецким маклером (самостоятельно или через переводчика), то в услуги данного маклера входит только предоставление данных по объекту недвижимости и сведение покупателя с продавцом и нотариусом. На подписании договора купли-продажи (на немецком языке) услуги немецкого маклера заканчиваются.

Хорошему маклерскому агентству, как правило, выгодно быстрое и чистое проведение сделки с соблюдением всех требований закона. Так как немецкое законодательство не отличается ни простотой, ни прозрачностью, то работа с хорошим агентством сэкономит Вам и время, и нервы, и деньги.

Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer), в настоящее время составляет 3,5-5% от суммы, зафиксированной в договоре купли–продажи (в зависимости от Федеральной Земли).

Маклерская комиссия – заранее оговоренный процент посреднику (маклеру) от стоимости объекта (в зависимости от Федеральной Земли ставки могут колебаться от 3 до 7%).

Нотариус - ставка составляет 1–2% от стоимости, указанной в договоре купли–продажи.

Компания ИНТЕР-АКТИВ обеспечит Вам полную поддержку по исчислению и уплате всех видов налогов, сборов и коммунальных платежей по приобретённой Вами в Германии недвижимости.

Налог на землю составляет 0,5–1,5% в год от рыночной стоимости недвижимости.

Коммунальные платежи: электричество (от 0,20 ?/кВтч), газовое отопление (от 0,05 ?/кВтч), вода (от 2,50 ?/м3) а также такие услуги, как вывоз мусора, уборка территории и прочие, цены на которые устанавливаются муниципалитетом в индивидуальном порядке.

Страхование недвижимости: сумма платежа зависит от типа страховки, размеров объекта и составляет от 200 евро в год.

Подоходный налог на физических лиц (Einkommensteuer), в частности по доходам от аренды, имеет прогрессивную шкалу. Но это для резидентов. Для нерезидентов ставка одна - 25% от прибыли. При это налогооблагаемый доход можно свести до нуля, отнеся на затраты различные виды расходов. И список расходов, относимых на затраты, достаточно широк - нашим клиентам мы на месте предоставляем исчерпывающий консалтинг по вопросам налогообложения в Германии.

Если Вам нужна недвижимость в Германии, как инвестиция - с целью получения стабильной прибыли, то здесь мы готовы предложить Вам услуги по управлению на месте Вашей недвижимостью. В этих целях в нашей фирме представлена услуга – доверительное управление. При заключении договора доверительного управления агентство недвижимости становится представителем интересов иностранного владельца недвижимости на территории Германии.

Управление недвижимостью включает в себя следующие основные позиции:

• Сдача объекта в аренду и подбор действительно платёжеспособного арендатора на долгосрочную перспективу
• Юридически грамотно оформленный договор аренды, предусматривающий все тонкости и проблематику ведения этого бизнеса поможет решать и легко сглаживать спорные ситуации
• Контроль за поступлением платежей - как предоплаты за аренду к 1-му числу каждого месяца - на Ваш личный расчётный счёт в немецком банке
• Помощь в налоговых вопросах в соответствии с договором об избежание двойного налогообложения между Россией и Германией
• Регулярный контроль за санитарно-техническим состоянием объекта

Порядок оформления сдачи внаем включает в себя обязательное заключение договора аренды (Mietvertrag) и выплату арендатором залога (Kaution) в размере 2-3 месячных арендных плат. Это необходимо для того, что бы Вы смогли покрыть свои потери в случае невыплаты квартиросъемщиком арендной платы, либо покрытия стоимости ремонта после расторжения договора.

Залог переводится на счет владельца недвижимости, либо кладется на специальный депозит в банке, где лежит неприкосновенно до тех пор, пока арендатор не погасит все свои задолженности перед владельцем при расторжении договора. Деньги не будут выплачены арендатору до тех пор, пока Вы не дадите официального разрешения банку вернуть ему залог.

Если в договоре аренды указано, что объект сдается отремонтированным, то после расторжения договора арендатор обязан сдать объект в том же состоянии. Иначе Вы вправе использовать залог на погашение необходимых расходов по осуществлению этого ремонта.

Договор аренды заключается на срок от 1 года и больше, расторгнуть договор можно, как правило, за 3 месяца до его окончания.

В договоре указывается размер месячной платы, включая стоимость отдельных коммунальных услуг – вывоз мусора, уборка лестничной клетки, улицы. Как правило газ и/или электричество оплачиваются дополнительно, напрямую учреждениям поставляющим Вам эти услуги. Вода, необходимые страховки и кабельное телевидение зачастую уже входят в стандартный пакет услуг при заключении договора аренды.

Сдавая приобретенную недвижимость в аренду, Вам абсолютно необязательно систематическое посещение Германии с целью контроля своего объекта и ведения необходимой документальной работы – мы, как агентство полного цикла, предоставляем весь комплекс услуг по сдаче приобретенной Вами недвижимости внаем.

Оформление договора аренды, необходимые ремонтные работы, коммуникация с банками и коммунальными службами – все эти заботы мы готовы взять на себя и выполнять все необходимые сопроводительные формальности от Вашего имени.

Ипотека в Германии предлагается на любой вид недвижимости – будь то новостройка или вторичное жилье, частный дом или промышленный объект. Ипотечное кредитование в Германии уже давно является основным способом приобретения собственной недвижимости. Сегодня этими преимуществами могут воспользоваться и российские граждане.

Ипотечные кредиты россиянам предоставляются обычно в объеме от 20% до 50% оценочной стоимости недвижимости с изменяемым сроком выплаты. Конечно, частные детали кредита зависят от банка, предлагающего деньги и кредитуемого объекта, но в первую очередь, от личности заемщика.

В Германии уже много лет существует т.н. «Кредитная история» заемщика. Чем она длиннее и лучше – тем выгоднее будет кредит для получателя денег и наоборот. Если кредитной истории нет вообще, а как правило, наши клиенты еще таковой в Германии не имеют, то получение кредита значительно усложняется, но все-таки не является невозможным.

Каждый случай получения кредита индивидуален, мы всегда стараемся подобрать наиболее оптимальный вариант ипотеки. За подробной консультацией обращайтесь к нашим специалистам. Компания ИНТЕР-АКТИВ окажет Вам все необходимые услуги оформлению ипотечного кредита – причем, без Вашего присутствия в Германии.

Германия – участник Шенгенского соглашения. Правила открытия визы – стандартные для Шенгена. Визы однократные и многоразовые. Владельцы недвижимости в Германии и члены их семей получают мультивизу с правом нахождения в Шенгенской зоне до шести месяцев в году с многократным въездом-выездом. Причиной отказа в визе могут послужить лишь серьезные правонарушения на территории Шенгена. Агентство ИНТЕР-АКТИВ обеспечивает своим клиентам полную визовую поддержку.

Разрешение на временное пребывание в стране (Aufenthaltserlaubnis) выдается в случае, если заявителю требуется находиться в Германии, например, с целью обучения в университете или трудоустройства. Такое разрешение дает право на дальнейшее получение ВНЖ для членов семьи.

В течение первой недели пребывания в стране необходимо зарегистрироваться в местном органе (Einwohnermeldeamt), затем подать заявление на разрешение на проживание в местную иммиграционную службу (Auslaenderamt).

Заявление на разрешение рассматривается, как правило, одну или две недели. На это время выдается документ, подтверждающий, что заявитель ждет разрешение на проживание в стране. Необходимо учесть, что разрешение действительно на срок действия паспорта нерезидента, то есть если срок действия паспорта истек, то процедуру оформления придется проходить заново.

Вид на жительство в Германии также можно получить, зарегистрировав юридическое лицо и став работодателем для 4-5 немцев. Также необходимо приобрести коммерческую недвижимость. При этом минимальные инвестиции в компанию должны быть от 250 000 евро. Как правило, такая сумма инвестиций не позволяет содержать необходимое количество рабочих мест, поэтому желательный размер вложений должен быть от 500 000 евро.

Владелец компании должен в течение трех лет показывать налоговым органам ежегодный доход в размере 25 000 евро, который он получил как акционер своей фирмы, и оплачивать медицинскую и пенсионную страховки.

Заявления на выдачу ВНЖ рассматриваются муниципальными органами в индивидуальном порядке.

Владение недвижимостью в Германии не является основанием для получения разрешения на временное проживание в Германии.

Разрешение на постоянное место жительства (Niederlassungserlaubnis) в Германии дается после пяти лет постоянного наличия ВНЖ и выполнения определенных требований. ПМЖ можно получить и через три года, но только в случае заключения брака с гражданином Германии.

ПМЖ позволяет без ограничений заниматься трудовой деятельностью, также дает право устроиться на работу, приносящую доход, без последующего одобрения федеральной службы занятости.

Кроме того, к основным условиям получения ПМЖ относятся гарантия самостоятельного обеспечения жизни (наличие работы, частное предпринимательство, другие личные источники дохода), отсутствие правовых нарушений, наличие достаточной жилплощади (собственной или арендуемой), знание немецкого языка, а также правового и социального устройства страны.

Российские граждане с временным или постоянным разрешением на жительство в Германии могут взять на проживание членов семьи. Разрешение на пребывание членов семьи (Familiennachzug) выдается после выполнения ряда требований, таких, например, как обеспечение необходимым размером жилой площади и финансовая гарантия.

Берлин — столица Германии, самый большой город Германии, как по количеству населения, так и по площади. После Лондона Берлин — второй по количеству населения город Евросоюза.

Основные аэропорты: Шёнефельд и Тегель.

География. Берлин расположен на востоке Германии, в 70 км от границы с Польшей. Берлин обладает правами федеральной земли, целиком располагается внутри федеральной земли Бранденбург, частью которой при этом он не является. Исторический центр Берлина находится в низине, в пойме реки Шпрее. Значительная часть современного города расположена на холмах: большая часть районов Райникендорф и Панков расположена на Барниме, а районы Шарлоттенбург-Вильмерсдорф, Штеглиц-Целендорф, Темпельхоф-Шёнеберг и Нойкёльн большей частью расположены на возвышенности Тельтов.

Климат. Город находится в умеренной климатической зоне. Среднегодовая температура составляет около +9C.

Население. В метрополии Берлин проживает 4 млн человек. Плотность населения в регионе достигает 736 чел./км2. Средний возраст берлинца около 42 лет. В Берлине проживает около 500 тысяч жителей-иностранцев из 185 государств. Это 14% населения. Из них: 36 тысяч граждан Польши, около 119 тысяч граждан Турции. Русскоязычное население в основном проживают в районах Марцан и Хеллерсдорф,- это районы многоэтажного «социального» жилья.

Стоимость жилья в зависимости от района Берлина

Самыми дорогими районами Берлина считаются центральные районы, т.е. Charlottenburg, Schoneberg, Prenzlauer Berg, Mitte, Tiergarten, Wilmersdorf и южные районы, такие как Dahlem, Steglitz, Zehlendorf, Nikolassee. Южные районы популярны из-за близости к лесу и озёрам, здесь много вилл, загородных домов. Цены в этих районах колеблются в пределах 1500-6000 евро/м2. Недвижимость в таких районах обычно покупают для собственного проживания или с целью получения прибыли на долгосрочных горизонтах. Рендиты, как правило, не высоки, около 3%, т.к. цены высокие, а арендная плата не намного выше, чем в недорогих районах. Человек, покупающий здесь недвижимость, платит за месторасположение и серьёзный рост в перспективе. Районы, находящиеся в непосредственной близости к центру, такие как Kreuzberg, Friedrichshain на данный момент растут в цене. Цены на квартиры в этих районах могут доходить до 2500 евро/м2. Самыми выгодными районами для получения краткосрочного дохода от сдачи в аренду, являются Tegel, Reinickendorf, Wedding, Pankow, Tempelhof, Neukolln, Marzahn, Hellersdorf, Biesdorf. Цены на квартиры в этих районах пока не высоки (600-1500 евро/м2), а арендная плата не намного ниже элитных районов. Рендиты в этих районах могут достигать 7-8%.