ЧЕХИЯ - Гид покупателя от ИНТЕР-АКТИВ

С 1 мая 2009 года стало возможным гражданам России приобретать недвижимость в Чехии на физическое лицо. Недвижимость любую кроме лесных и сельскохозяйственных угодий. На сегодня россиянам чтобы иметь дом или квартиру в Чехии нет необходимости открывать и содержать предприятие.

Россиянин, купив недвижимость в Чехии как физлицо, может законно прописаться по адресу ее нахождения. Оформить недвижимость можно и на несколько родственников, а также на группу людей, не связанными между собой родственными связями.

Компания ИНТЕР-АКТИВ обеспечит сопровождение сделки через лицензированного в Чехии риэлтора, окажет Вам все необходимые услуги по подбору объекта недвижимости, оформлению его покупки и постпродажному сопровождению приобретённой Вами в Чехии недвижимости.

Очень большое значение при оценке недвижимости в Чехии имеет её форма собственности. Сравнивая площади и цены в Праге, покупатель-непрофессионал должен быть особенно осторожен. В Чехии недвижимость может находиться в частной, совместной, кооперативной и государственной собственности. Поверьте, это четыре большие разницы!

Частная собственность
Это самый надежный вариант - приобретение частного дома или квартиры. Необходимо убедиться в наличии у продавца свидетельства о собственности, взять в местном Кадастре недвижимости выписку о том, кому принадлежит приобретаемая недвижимость. Внимание! В Чехии нередко продавцом квартир выступает частный домовладелец, который получил "доходный" дом в собственность в результате реституции или законно приобрел его, расселил прежних жильцов и распродает недвижимость по частям. В таком случае важно, чтобы на момент продажи квартиры (по сути, части дома) в Кадастре было зафиксировано, что дом разделен на отдельные единицы. Иначе инвестор рискует купить так называемое наемное право, то есть право жить в квартире, но не владеть ею. Хотя закон защищает права квартиросъемщиков, для иностранца или для учрежденного иностранцем юридического лица это не очень подходящий вариант.

Совместная собственность
Эта форма собственности с юридической точки зрения самая запутанная. С одной стороны, жильцы не являются стопроцентными собственниками квартир. С другой стороны, ни товарищество, ни магистрат также не выступают полноценными собственниками. Все вместе они совладельцы дома и находящихся в нем квартир, поэтому по отдельности, самостоятельно не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Идти на покупку квартиры, вернее, доли, в таком товариществе надо очень и очень осторожно. Дело в том, что в данном случае формально речь может идти не о покупке квартиры, а о приобретении доли в товариществе. Преимущественным правом покупки любой доли жильцов или товарищества по стандартному договору о продаже дома между жильцами и магистратом обладает последний, причем по оценочной, а не рыночной стоимости. Так что вряд ли орган власти откажется приобрести по дешевке квартиру. Необходимо учитывать, что персональные изменения в составе товарищества, связанные с переходом доли в собственность другого лица, должны быть утверждены на общем собрании членов товарищества. Для одобрения могут потребоваться от 75 % голосов и выше (в зависимости от конкретного устава). Соответственно, когда решите продать свою квартиру, из-за недоброжелательно настроенных к иностранцам соседей, сделка может быть просто сорвана.

Кооперативная собственность
Кооперативы (по-чешски "Дружества") остались от социалистической эпохи. Только стажем они и отличаются от появившихся в ходе приватизации товариществ собственников. Здесь вам предлагают купить долю, а не саму квартиру, правда, ни у кого нет преимущественного права покупки (в отличие от случая с товариществом наемников), зато существует перспектива выкупа доли в частную собственность (ибо кооперативное жилье, как и государственное, нужно приватизировать). Но когда именно данный кооператив дождется приватизации, чаще всего неизвестно. Дело в том, что в кооперативе все решает общее собрание. Не захотят ваши соседи переводить жилье в частную собственность - и никто не заставит их изменить свое решение. Кроме того, приватизацию кооперативов сдерживает необходимость полной выплаты всеми членами своего пая, что может растянуться на годы. В процедуре покупки кооперативной квартиры, если вы все проверили по уставу и Кадастру, и если устав кооператива в случае покупки на фирму не содержит запрета на членство юридических лиц (например, формулировкой "членами кооператива могут быть физические лица"), проблем нет. Сам по себе перевод доли осуществляется просто и быстро. Но помните, что в кооперативах устанавливают достаточно высокую месячную коммунальную плату, которая зачастую не соответствует качеству услуг по дому..

Государственная (муниципальная) собственность
В основном это неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Живущие в них люди являются арендаторами. Одна из особенностей чешской приватизации жилищного фонда (в отличие от российской модели) заключается в том, что здесь нельзя приватизировать отдельную квартиру. Приватизируют сразу весь жилой дом, причем, по весьма сложной методике. Поэтому при покупке государственной квартиры российский инвестор ничего не приобретает кроме права найма и многочисленных проблем.

Компания ИНТЕР-АКТИВ и лицензированные чешские адвокаты обеспечат Вам полную поддержку по юридической экспертизе намеченного к покупке объекта.

При покупке вторичной недвижимости в Чехии покупатель не платит никаких налогов, в случае приобретения жилья на первичном рынке, необходимо оплатить НДС в размере 10-20%.

При покупке недвижимости в Чехии необходимо оплатить налог в размере 3%. Это налог с продажи, который оплачивается, как правило, продавцом и его расчет основывается на оценочной стоимости недвижимости. При этом, Покупателю необходимо получить подтверждение (выписку) об уплате налога продавцом. Данные по проведенной сделке купли-продажи недвижимости необходимо подать в течение месяца после регистрации договора, налог продавцу необходимо заплатить в течение 30 дней после того, как он получит решение о начислении налога.

Если приобретается первичная недвижимость, покупателю необходимо оплатить НДС. Размер НДС составляет 10%, в случае если покупается квартира площадью до 120 кв. м или дом площадью до 350 кв. м. НДС в размере 20% необходимо оплатить при покупке квартиры площадью более 120 кв. м или дома площадью более 350 кв. м. Как правило, НДС включен в стоимость объекта недвижимости. При покупке вторичной недвижимости в Чехии НДС не платится.

Агентская (маклерская) комиссия: 0-3% от цены в зависимости от юридической сложности сделки и пакета сервисов, запрашиваемых клиентом. Комиссия с покупателя согласовывается сторонами в момент, когда покупатель определяется с объектом, комиссия оплачивается одновременно с окончательным расчетом за недвижимость.

В дополнительные расходы, которые оплачивает покупатель, могут войти регистрационный сбор (около 0,02%), услуги нотариуса (примерно 1%).

Размер ежегодного налога рассчитывается исходя из площади недвижимого объекта, а также зависит от его расположения. Сведения о налоге на недвижимость подаются в первый год владения недвижимостью, затем налог ежегодно вычисляется налоговыми органами, которые присылают квитанцию на оплату налога владельцу объекта недвижимости. Для жилой недвижимости ставка налога рассчитывается следующим образом:

- квартира в многоквартирном доме – 1 крона/м2
- частный дом – 3 кроны/м2
- застроенные земельные участки - 0,1 кроны/м2
- участки под застройку - 1 крона (0,04 евро) /м2

Базовая ставка налога на квадратный метр как у жилых строений, так и у земельных участков умножается на коэффициент, который зависит от местонахождения недвижимости и рассчитывается по следующей схеме:

0,3 - в населенных пунктах до 300 жителей
0,6 - в населенных пунктах от 300 до 600 жителей,
1,0 - в населенных пунктах более 600 жителей до 1000 жителей,
1,4 - в населенных пунктах более 1000 жителей до 6000 жителей,
1,6 - в населенных пунктах более 6000 жителей до 10 000 жителей,
2,0 - в населенных пунктах более 10000 жителей до 25 000 жителей,
2,5 - в населенных пунктах более 25000 жителей до 50 000 жителей,
3,5 - в населенных пунктах более 50000 жителей (а также в городах Марианские Лазне, Лугачовице, Франтишковы Лазне, Подебрады)
4,5 - в Праге

В случае, если ежегодный доход от аренды превышает 15 000 крон, то владельцу необходимо задекларировать доход и оплатить налог. В Чехии размер налога с прибыли для физических лиц составляет 15%, а для юридических – 19%. Налогооблагаемая база будет рассчитываться исходя из дохода от сдачи в аренду с учетом расходов. Расходы определяются двумя способами – фактическим доказательством расходов или используя фиксированную ставку в размере 33%.

При продаже недвижимости необходимо оплатить налог на прибыль в случае, если объект недвижимости продан дороже, чем был приобретен. Налогом в данном случае облагается разница между ценой покупки и ценой продажи. Если недвижимость оформлена на юридическое лицо в Чехии, то размер налога составит 19%, а если на физическое лицо, то – 15%.

Налог на прибыль при продаже недвижимости не оплачивается если:

• недвижимость находится в собственности у владельца более 5 лет
• владелец был зарегистрирован по адресу нахождения недвижимости не менее 2 лет
• если владелец был зарегистрирован по адресу нахождения недвижимости не менее 2 лет, а затем продал жилье и купил на эти деньги другое, в котором снова зарегистрировался.

По законодательству Чехии, налог на наследство и дарение взимается в размере от 7 до 40%. Но есть исключения, согласно которым близкие родственники по первой линии (родители, дети или супруг/а) не облагаются этим налогом.

Оптимальной формой организации юридического лица в Чехии является Закрытая компания с ограниченной ответственностью (Spolecnost s rucenim omezenim - s.r.o.). Все наши сделки сопровождаются опытнейшими чешскими юристами - ваше чешское ООО будет зарегистрировано максимально быстро и по минимальным тарифам.

Получение гражданином России ипотеки на недвижимость в Чехии пока осталось без изменений - ИПОТЕКА возможна лишь через наличие фирмы. Каждый случай получения кредита индивидуален и нуждается в анализе, на основе которого выбирается оптимальный вариант ипотечного кредитования. За подробной консультацией обращайтесь к нашим специалистам. Компания ИНТЕР-АКТИВ окажет Вам все необходимые услуги оформлению ипотечного кредита в Чехии.

Чехия – участник Шенгенского соглашения. Правила открытия визы – стандартные для Шенгена. Визы однократные и многоразовые. Агентство ИНТЕР-АКТИВ обеспечивает своим клиентам полную визовую поддержку.

Основными основаниями для получения вида на жительство (ВНЖ) в Чехии являются открытие собственной компании и соединение семьи. Получив ВНЖ в Чехии, Вы имеете право:

• проживать и легально работать на территории Чехии
• приобретать недвижимое имущество на имя фирмы
• получить в ипотечный банке кредит на жильё
• приобретать транспортные средства
• иметь право на социальные пособия
• иметь государственную медицинскую страховку
• Ваши дети могут получить бесплатное образование
• претендовать на ПМЖ

Базовый пакет документов для ВНЖ кроме фото, паспорта и заявления:

• Выписка из Торгового реестра о регистрации компании
• Выписка из реестра недвижимости
• Договор аренды жилого помещения ("прописка")
• Справка об отсутствии судимости в Чехии
• Справка об отсутствии судимости на территории России
• Выписка из банка о наличии денежных средств

Наши адвокаты, специалисты по иммиграционному праву в Чехии, приложат все усилия и обеспечат все необходимые действия для решения всех вопросов по адаптации клиентов компании ИНТЕР-АКТИВ на территории Чехии.

Наиболее удобной и выгодной формой регистрации бизнеса в Чехии является Закрытая компания с ограниченной ответственностью (Spolocnost S Rucenim Obmezenym - s.r.o.). Этот вариант идеально подходит иностранцам, кто собирается приобрести недвижимость. Для учреждения фирмы и подготовки пакета документов для ВНЖ Вам нужно приехать в Чехию лишь на несколько дней.

Кроме обязательных персональных данных, заявлений и госпошлин на открытие фирмы в Чехии необходимо представлять справки об отсутствии судимостей в Чехии и России у того, кто будет директором фирмы, а также подтверждение из банка о том, что уставной капитал был размещен на расчетном счете фирмы.

Открытие счета в чешском банке. Согласно условиям банка открывается специальный счет, на который вносится управляющим взносами или другим лицом по доверенности от его имени уставной капитал в размере 200.000 чешских крон. Сумма блокируется до регистрации общества в торговом суде. После регистрации фирмы счет переводится из специального в обычный или закрывается.

Регистрация общества в Финансовом управлении. После регистрации в торговом суде и получения выписки необходимо зарегистрировать фирму в налоговой инспекции по адресу фирмы. Общество регистрируется в качестве плательщика НДС, налога на пользователей автодорог, акциза, и налога на недвижимость. Регистрация в Социальном управлении необходима только при выплате работникам фирмы зарплаты.

Юридические услуги по регистрации компании (s.r.o.) обычно составляют около 3000 евро и включают в себя: услуги нотариуса, перевод документов, оплата госпошлин, регистрация в торговом суде, подготовка учредительных документов, регистрация в налоговых органах, а также предоставление юридического адреса и юридическое сопровождение на 1 год. Бухгалтерское и налоговое сопровождение: до 100 евро/месяц.

После того, как фирма будет зарегистрирована, наши чешские адвокаты обеспечат пакет документов, необходимых для обращения в консульство Чехии с заявлением о предоставлении Вам, как владельцу компании, ВНЖ.

Чехия, официальное название Чешская Респу́блика — внутреннее государство в Центральной Европе. Граничит с Польшей на севере, Германией на северо-западе и западе, с Австрией на юге и Словакией на востоке. С 12 марта 1999 года является членом НАТО, с 1 мая 2004 является членом Европейского союза, участник Шенгенского соглашения.

Столица - Прага с населением около 1.3 млн человек (2010)

Географическое положение. Чехия - внутреннее государство в Центральной Европе. Чешский ландшафт весьма разнообразен. Западная часть (Богемия) лежит в бассейнах рек Лабы (Эльба) и Влтавы, окруженных в основном низкими горами, где находится высочайшая точка страны — гора Снежка высотой 1.602 м. Моравия, восточная часть, также достаточно холмиста и в основном лежит в бассейне реки Морава, а также содержит исток реки Одры (Одер). Реки из не имеющей выхода к морю Чехии текут в три моря: в Северное, Балтийское и Чёрное.

Климат. Умеренный с теплым летом и холодной, пасмурной и влажной зимой, определяется смешением морского и континентального влияния. Летом средняя температура воздуха +20C, зимой −5C. Хотя в целом зимы малоснежные, в горах снега хватает для нормального горнолыжного сезона.

Природа. Чехия - одна из наиболее лесистых стран Европы. Леса покрывают около 30% ее территории. Преобладают хвойные породы, прежде всего ель и сосна. Выше границы леса расположены альпийские луга. В горных лесах водятся олени и рыси, из многочисленных мелких животных - лисы, белки, ласки. Рельеф страны отличается большим разнообразием.

Население. Численность около 10,4 млн. человек (2008). Плотность 132 чел./км2. Основу населения Чехии (95 %) составляют этнические чехи и говорящие на чешском языке, принадлежащем к группе западно-славянских языков. Иностранцы составляют около 4 % населения страны.

Язык. Официальный язык – чешский. Большинство населения понимает по-русски. Свободно общаются на немецком и английском языках.

Религия. Государственная религия – католицизм. Согласно опросу 2001 года, 59% граждан Чехии не верят в Бога. Наибольшее число верующих — католики (26.8%), далее — протестанты (2.5%).

Валюта: чешская крона (CZK). Курс к евро: около 25 CZK/EUR

ВВП: 41-й в мире. На душу населения: $ 24.832 (2010)

Виза. Для граждан России нужна. Чехия - участник Шенгенского соглашения.